L’habitat participatif consacré par la loi ALUR

La loi relative à l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) tout juste publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014 ne traite pas que de garantie universelle des loyers, de trêve hivernale, d’encadrement des loyers, et autres règles de location. Pour la première fois, on y définit le cadre juridique de l’habitat participatif.

L’habitat participatif en quelques mots

L’habitat participatif consiste à acquérir un bien collectif à plusieurs en mutualisant les ressources, mais jusqu’à maintenant c’était un parcours semé d’embûches car les banques étaient un peu frileuses à l’idée de prêter dans ce cadre un peu particulier. En effet, le choix de la structure juridique qui s’offrait aux intéressés se résumait à créer une association – un peu léger – ou à monter une SCI (société civile immobilière) – surtout adaptée à la transmission des biens.

Souvent ces projets rassemblent des foyers différents : couples avec ou sans enfants, retraités, familles monoparentales, célibataires, etc. Ces projets ne sont pas que des envies délirantes de « bobos » : avec la crise du logement et les excès du secteur immobilier, des valeurs essentielles, comme le refus de la spéculation, la solidarité, la mixité sociale, l’habitat sain et écologique, la mutualisation d’espaces et de ressources, ont vu le jour en devenant prioritaires pour certains ménages. L’habitat participatif fait son petit bonhomme de chemin en France tandis qu’il représente 5% du parc immobilier en Suisse, et près de 15 % du parc de logements en Norvège avec un pic à 40 % à Oslo. Cette « troisième voie » entre logement collectif et individuel a de l’avenir, à n’en pas douter, d’autant qu’elle favorise l’accession sociale à la propriété !

Aujourd’hui, avec ces nouvelles organisations d’habitat qui voient le jour à l’initiative de particuliers ou de bailleurs sociaux, il était évident que les seuls statuts existants (locataire ou propriétaire individuel) ne suffisaient plus. Pour coller au plus près de la réalité des modes d’habitat émergeant au travers du développement d’alternatives au logement classique, le gouvernement Ayrault via sa
Ministre du logement et de l’égalité des territoires, Cécile Duflot, a donc prévu un statut adapté consacrant l’habitat participatif.

Les statuts juridiques pour acheter en habitat participatif

Il s’agissait donc de simplifier les montages juridiques et de sécuriser les montages financiers, tout en gardant une certaine souplesse à ces projets aussi divers qu’innovants. La loi ALUR propose donc deux nouveaux statuts juridiques bien mieux adaptés pour ce genre d’habitat participatif : coopérative d’habitants ou société d’attribution et d’autopromotion. On y retrouve des principes essentiels :

• des personnes morales telles que des organismes de logement social peuvent en faire partie,
• la responsabilité des associés se limite à leur apport dans le capital,
• une société déjà existante peut modifier ses statuts afin de devenir une coopérative d’habitants ou une société d’attribution et d’autopromotion,
• les sociétés d’attribution et d’autopromotion peuvent se porter caution hypothécaire pour les emprunts individuels des associés ou cessionnaires de parts sociales,
• la création d’une charte de fonctionnement précisant les règles édictées par l’assemblée générale,
• à l’occasion de la construction ou de la rénovation du bâtiment, les coopératives d’habitants peuvent souscrire des parts sociales en industrie qui correspondent à un apport-travail, au même titre que des apports financiers ou en nature,
• le prix maximal de cession des parts sociales des coopératives d’habitants ne peut être majoré au-delà de l’évolution de l’indice de référence des loyers.

En fait, c’est la coopérative qui acquiert les logements, qui en est propriétaire, et qui les « loue » à ses adhérents. De ce fait la valeur des parts sociales est déconnectée de la valeur du bien.

L’Association de développement de l’économie sociale et solidaire de Brest ou Habitat et Humanisme à Lyon sont quelques structures – à titre d’exemple – qui oeuvrent dans le sens de l’habitat participatif via des projets d’économie sociale et solidaire.